La pandemia ha acelerado los cambios en el entorno del comercio minorista y ello conlleva importantes implicaciones para el sector inmologístico. En esta entrega analizamos el comportamiento actual del consumo entre las ventas del comercio electrónico y las tiendas físicas, examinamos los patrones de la cadena de suministro en comercios muy afectados y ofrecemos una actualización a mitad de trimestre de la actividad y la utilización de espacio por parte de los clientes en EE.UU. Las conclusiones en estos tres apartados refuerzan la impresión positiva para el sector inmologístico durante la fase de recuperación de la pandemia.

Introducción

• La pandemia ha acelerado la evolución del comercio minorista. La penetración del comercio electrónico en EE.UU. aumentó más del 25% en abril de 2020 frente al 15% registrado a finales de 2019¹, lo que supone un salto de varios años en su adopción. Prologis Research estima una penetración cercana al 20% para 2020 frente a una previsión anterior a la pandemia del 16,9%.
• El comercio electrónico demanda tres veces más el espacio logístico de las ventas generadas por las tiendas físicas, según datos de 2019. Esta proporción sistemáticamente elevada marca la necesidad de más espacio para las operaciones relacionadas con el comercio electrónico en el caso de que la penetración de esta modalidad se mantenga en los niveles alcanzados durante la fase de confinamiento.
• Los comercios que han anunciado su quiebra² representan una pequeña parte de la demanda logística y sus centros de distribución se encuentran lejos de los núcleos de población. Estos comercios suponen solo unos 20 puntos básicos de ocupación en el mercado inmologístico estadounidense.
• La actividad general se sostiene tras el salto del Índice de Actividad Prologis IBI^TM en más de 16 puntos tras tocar fondo en abril. Al igual que otros indicadores principales de la demanda, el Índice de Actividad IBI^TM de EE.UU. llegó a 45 en el estudio del 21-26 de mayo tras crecer desde su punto más bajo el 29 de abril.

Las ventas del comercio electrónico triplican con creces el espacio logístico de las tiendas físicas

El crecimiento experimentado por las cadenas de suministro ha mantenido su ritmo debido al rápido aumento de las ventas por Internet. Nuestro estudio realizado a los 30 mayores comercios minoristas de EE.UU. reveló un crecimiento del 9% de la logística en 2019 frente al 6-7% de crecimiento anual registrado durante los cinco años anteriores, ya que las empresas se han seguido adaptando al mayor volumen del comercio electrónico³. Las ventas minoristas por Internet han seguido necesitando más del triple de espacio logístico que las ventas de las tiendas físicas a lo largo de 2019. El procesamiento de los pedidos realizados por Internet exige más espacio logístico porque el 100% del stock se guarda en el almacén (y no en las estanterías de la tienda), lo cual permite disponer de más variedad de productos, así como mayores niveles de stock. Además, las operaciones de envío de paquetes requieren mucho espacio y se desarrollan otras actividades de valor añadido como el procesamiento de las devoluciones.

El crecimiento de las ventas por Internet exigirá más inversiones en e-fullfilment. La proporción entre la intensidad de uso del comercio electrónico y las tiendas físicas ha permanecido entre 3,0 y 3,5 durante los cinco últimos años, rebatiendo así las previsiones que indicaban un descenso a medida que las operaciones de e-fullfilment fueran más productivas. La estabilidad de esta proporción sugiere que las cadenas de suministro aún no estaban optimizadas antes de la pandemia de cara al futuro equilibrio entre los canales de venta por Internet/tiendas físicas. Posteriormente, las tasas de penetración del comercio electrónico han aumentado con más rapidez en los cuatro primeros meses de 2020 que en la década anterior, impulsados por la economía durante la fase de confinamiento. Pensando en la época posterior a la pandemia, es previsible que la exigencia de cadenas de suministro robustas potencie la actividad de los clientes, tanto para el comercio electrónico como para las tiendas físicas. Las necesidades cada vez mayores de espacio por parte del comercio electrónico confirman nuestras expectativas favorables para la demanda, ya comentadas en la entrega anterior sobre la Covid-19 y el sector inmologístico.

La interrupción en el negocio de las tiendas físicas apenas deberían afectar a la demanda logística y el suministro

Los principales comercios minoristas que han anunciado su quiebra en 2020⁴ representan menos de 20 puntos básicos de la ocupación en el mercado inmologístico estadounidense. Si bien la quiebra no implica necesariamente el cese de las actividades, aunque se devolviera todo el espacio ocupado, ello apenas afectaría al suministro logístico disponible. Una característica de los inmuebles logísticos es la amplia variedad de sectores que ocupan estos espacios, como comercios minoristas y mayoristas, fabricantes y proveedores de servicios. Los comercios minoristas representan alrededor del 40% de la demanda inmologística. Dentro de esta categoría, el comercio de tiendas físicas supone aproximadamente un 60-70% de la demanda y el 30-40% corresponde al comercio electrónico. Además de generar un crecimiento añadido dentro del segmento comercial, el auge del comercio electrónico está aumentando la actividad en los segmentos B2B de la demanda logística, como el envío de paquetes y los proveedores de papel/embalaje.

Estos comercios minoristas ocupan ubicaciones logísticas con la mitad de los ingresos del catálogo de Prologis⁵. La estrategia de ubicación de Prologis se centra en el acceso al consumo. Un estudio revela que un inmueble estándar de Prologis capta el doble de ingresos en un radio de 16 km si se compara con los inmuebles logísticos ocupados por los comercios minoristas que han anunciado quiebras recientemente, y que tienden a encontrarse en lugares menos habitados, inadecuados para la reposición rápida o para la entrega directa al consumidor. Muchos tenían una cadena de suministro centralizada formada únicamente por naves de tamaño mediano y grande; su superficie media era de unos 56.000 metros cuadrados. Esta cifra contrasta mucho con la reciente tendencia de los comercios en expansión, que evolucionan en redes descentralizadas cercanas a los centros de consumo, alquilando espacios como los City Distribution y Last Touch®.

Fuerte mejora de la actividad y la utilización de los espacios en mayo

El Índice de Actividad Industrial Business Indicator (IBI^TM) de Prologis aumentó en mayo hasta el 45,1 desde el mínimo histórico de 25,8 en abril. Sin embargo, esta cifra aún representa una contracción neta de la actividad dentro de los almacenes, en consonancia con la breve recesión (una cifra superior a 50 indica crecimiento). La fuerte mejora aumenta la probabilidad de que cualquier descenso de la demanda de inmuebles logísticos durará poco. Las propuestas de alquiler, que reflejan la continua demanda de espacios destinados a almacenes, crecieron alrededor del 5,4% interanual en abril y mayo dentro del catálogo de Prologis, ajustado para el tamaño.

La utilización del espacio aumentó hasta el 84% desde el 83,1% en abril, lo cual supone un incremento de 90 puntos básicos. Sin embargo, aún se encuentra 150 puntos básicos por debajo de su nivel anterior a la COVID-19. Es de esperar que la unión de la mejora de la actividad para una parte de los consumidores y la formación de stocks para clientes que habían bajado la persiana genere una presión alcista sobre esta cifra, aunque la actividad neta decaiga. Ratifica esta tendencia el hecho de que los clientes de comercios minoristas alcanzaron la máxima tasa de utilización del 86,4% en mayo.

La mayoría de los clientes han adaptado las operaciones a la COVID-19. Aproximadamente 2 de cada 3 encuestados han puesto en práctica medidas de protección en sus operaciones, como turnos escalonados, y alrededor del 5% de los encuestados dijo haber suspendido su actividad. Estos dos grupos presentaron un Índice de Actividad IBI^TM inferior a 40. No obstante, el 28% de los encuestados restantes indicaron que han desarrollado su actividad de manera habitual con un índice cercano a 60. Entre los principales sectores de los clientes, el transporte mostró el mayor nivel de actividad, mientras que los encuestados más ligados al sector servicios siguieron indicando el nivel más bajo de actividad en mayo. Con la mayor parte de las operaciones en funcionamiento a un cierto nivel de su capacidad, un alto grado de utilización y con la mejora de la actividad, las tendencias de cobro de alquileres – por encima del 95% de lo habitual – siguió siendo más elevada en mayo para los inmuebles logísticos respecto a inmuebles de otro tipo ⁶.

Conclusión

La ventana de oportunidad para que los clientes aprovechen las condiciones favorables del mercado inmologístico podría ser breve. La recuperación del IBI apunta hacia el potencial de una rápida vuelta al crecimiento para los usuarios logísticos, mientras que el comercio electrónico por su parte está llamado a seguir siendo vital para generar facturación a medida que la población reinicie su actividad. Si bien la destrucción creativa en el sector comercial puede continuar, la baja exposición de los inmuebles logísticos – especialmente en las ubicaciones más demandadas – por parte de los comercios que pierden cuota de mercado significa que los ingresos repuntarán de forma modesta. En lugar de ello, gran parte del sector comercial minorista podría estar evolucionando para incorporar operaciones de procesamiento de ventas por Internet que requieren más espacio.

Notas

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About Prologis Prologis, Inc. is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of March 31, 2020, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 965 million square feet (90 million square meters) in 19 countries. Prologis leases modern logistics facilities to a diverse base of approximately 5,500 customers across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.