En esta cuarta entrega de nuestro informe especial sobre la COVID-19 y sus implicaciones para el sector inmologístico, analizamos en profundidad nuestros propios datos con el fin de destacar las principales tendencias para los clientes durante cada fase de la pandemia hasta la fecha.
Introducción
La demanda de inmuebles logísticos seguirá evolucionando en paralelo a los cambios que experimenta el comportamiento de los consumidores y las cadenas de suministro. El catálogo de Prologis, que cuenta con más de 90.000 millones de metros cuadrados en todo el mundo, ilustra la diversidad de su base de clientes inmologísticos, sin un único sector que represente más del 15% de los alquileres base. Esta diversidad, junto con el papel fundamental que desempeñan las cadenas de suministro en la generación de ingresos de cualquier tipo, promueve la solidez, ya que cerca del 60% de los sectores de actividad de los clientes están creciendo.
Prologis Research ha dividido el impacto de la COVID-19 en tres fases: Economía del Confinamiento, Recuperación y Nueva Normalidad. En el presente documento nos hemos centrado en las dos primeras fases y las hemos relacionado con las principales tendencias que podrían favorecer o perjudicar a los inmuebles logísticos dependiendo del sector de actividad del cliente. Las ventas minoristas ordenadas por categorías por el censo de EE.UU. muestran unos resultados ambiguos.1 En nuestra próxima entrega nos centraremos en las lecciones que hemos aprendido de la cadena de suministro con respecto a la pandemia, poniendo especial énfasis en los principales sectores de actividad de los clientes y en el impacto a largo plazo.
Nuestro análisis actual se centra en las fases económicas de la pandemia a corto plazo:
- La Economía del Confinamiento. Las ventas minoristas registradas en marzo ordenadas por categorías y clasificadas por sectores inmologísticos mostraron una mejora de 730 puntos básicos, con un descenso del 1,4% frente a un -8,7% para las ventas minoristas totales.2
- Recuperación. En anteriores recesiones, las ventas minoristas en los diversos sectores inmologísticos mostraron una mejora de 330 puntos básicos respecto al crecimiento de las ventas minoristas totales.3
Los Centros Inmologísticos en la Economía del Confinamiento
La debilidad económica y el confinamiento perjudican a las nuevas fuentes de demanda. Este cambio repentino ha dado como resultado un crecimiento de la demanda en determinados sectores, poniendo especial énfasis en el papel crucial que desempeñan los inmuebles inmologísticos en la vida diaria. En el momento de redactar este documento, los datos de Prologis reflejaban un incremento de dos dígitos en la generación de propuestas y alquileres (principales indicadores de firmas de alquileres) en EE.UU. y Europa (entre mediados de marzo y principios de abril). Pese a la alteración de los mercados, la gran mayoría de los clientes – alrededor del 95% en todo el mundo – siguen estando parcialmente operativos.
Las nuevas fuentes de demanda están impulsadas por los siguientes factores:
Acumulación de stock. Ante la perspectiva de un largo período de confinamiento en sus casas, los consumidores se han lanzado a acumular alimentos y productos de consumo. Han comprado dichos artículos en una amplia variedad de comercios que en su conjunto representan más del 24% de la base de clientes de Prologis (en adelante denominada simplemente base de clientes).4 En marzo, las ventas de alimentos aumentaron cerca de un 30% en EE.UU.5 La rápida reposición mantuvo las existencias en las estanterías de las tiendas, mientras que la entrega de alimentos a domicilio se disparó. Por otro lado, a finales de abril, se observó cómo seguía siendo difícil garantizar las entregas de e-commerce el mismo día o un día después de realizar la compra.
Asistencia médica. La demanda de productos médicos, farmacéuticos y equipos de protección individual ha aumentado significativamente en todo el mundo, pero la fluctuación de los puntos más afectados por la COVID-19 también ha identificadola necesidad de cadenas de suministro reactivas. La sanidad representa alrededor de un 5% de la base de clientes y abarca principalmente suministros y equipos médicos.
Espacios para almacenamiento. La interrupción de la actividad en China provocó que se duplicaran los envíos en un momento en el que muchos clientes no contaban con estanterías para almacenamiento. Esta situación impulsó la necesidad de contar con espacios temporales en diversos sectores, con un fuerte incremento de la demanda por parte de empresas logísticas especializadas en la gestión de la cadena de suministro. Los alquileres por cortos períodos de tiempo aumentaron un 40% respecto al año pasado en los 30 días anteriores al 17 de abril de 2020.
Cierre de oficinas y escuelas. Casi de la noche a la mañana, gran parte de la población dejó de desplazarse al trabajo, a la escuela y de asistir a actos sociales para concentrar todas estas actividades en casa. Las ventas minoristas de determinados productos dentro de una amplia y diversa gama (~8% de la base de clientes) y electrónica/electrodomésticos (~8%) aumentó con fuerza; por ejemplo, en artículos escolares, ordenadores/monitores y mesas/sillas de oficina.
Movilidad limitada. El comercio se ha sometido a cambios radicales. Las estimaciones preliminares sugieren que las ventas del comercio electrónico crecieron un 50% en marzo (frente a la tendencia reciente del ~15%), además de enormes avances en categorías que antes eran poco representativas, como la alimentación. Las operaciones relacionadas con el comercio electrónico representaron casi el 40% de los nuevos alquileres en marzo y abril. Además, con un 11% y un 5% de la base clientes, respectivamente, numerosos clientes de transporte/distribución y embalaje/papel están relacionados con un mayor volumen de paquetes.
Las ventas minoristas en marzo destacan la solidez y la excelente respuesta de la logística. Las ventas minoristas en EE.UU. han puesto de relieve una acentuada bifurcación del crecimiento del sector durante la fase de Confinamiento. La siguiente tabla muestra los cambios en las ventas minoristas (así como la cuota de la base de clientes del sector inmologístico) a partir del 31 de marzo de 2020.6 Aproximadamente el 60% de estos clientes registró un crecimiento, mientras que el 40% sufrió un descenso de sus ingresos. En total, los sectores inmologísticos mostraron una mejora a escala nacional de 730 puntos básicos, un descenso del 1,4% frente a un -8,7% para todo el comercio minorista.
Segmentos de riesgo. Los nuevos comportamientos han creado importantes dificultades en algunos sectores. En total, la exposición directa y constatable de los inmuebles inmologísticos a los sectores más afectados es pequeña, del orden del 3-4% de la base de clientes (ventas de automóviles, viajes/turismo/convenciones/entretenimiento, restaurantes, grandes almacenes, aeroespacial/petróleo y gas). No obstante, es probable que los segmentos de las industrias mencionadas anteriormente tengan que afrontar algunas dificultades, especialmente los clientes pequeños y medianos que, con independencia de las ayudas públicas en cada país, no tienen la flexibilidad operativa necesaria para afrontar una pandemia. Los sectores con mayor representación de estos clientes son el de transporte/distribución, el de los alimentos y bebidas, y el de ropa/artículos deportivos.
- Automóvil. Los clientes del sector del automóvil (~6% de la base de clientes), ya en dificultades por la falta de suministro desde China, se han visto afectados asimismo por una fuerte caída de las ventas debido al confinamiento obligatorio y a la ausencia de viajes. Sin embargo, para los edificios inmologísticos, la inmensa mayoría de clientes en el sector del automóvil se centran en atender la flota de vehículos existente en lugar de nuevas ventas, lo cual encaja bien con la demanda cuando los viajes empiecen a recuperar la normalidad.
- Viajes / turismo / convenciones / entretenimiento. Estos usuarios representan en conjunto aproximadamente el 1% de la base de clientes logísticos, con un alto grado de concentración en mercados como la región de Florida Central, Las Vegas y Orange County.
- Restaurantes. Los proveedores especializados en restaurantes suponen menos del 1% de la base de clientes logísticos, si bien algunos usuarios de alimentos y bebidas cubren los canales de tiendas de alimentacióny restaurantes.
- Grandes almacenes / ropa y artículos deportivos. Los grandes almacenes representan menos del 1% de la base de clientes, mientras que el segmento de ropa y artículos deportivos supone alrededor del 6-7%.
- Petróleo y gas. Estos usuarios no constituyen una importante fuente de demanda de centros inmologísticos. En su conjunto representan menos del 0,5% de la base de clientes.
Rendimiento por Sectores durante la COVID-19
| CUOTA DE LA BASE DE CLIENTES (%) |
CRECIMIENTO, MARZO 2020 (M/M, %) |
TASA DE CRECIMIENTO PONDERATO (%) |
|
|---|---|---|---|
| VENTAS TOTALES MINORISTAS | -8.7 | ||
| PROMEDIO PONDERADO LOGÍSTICA | -1.4 | ||
| Alimientos y Bebidas | 10.9 | +25.6 | +2.8 |
| Ventas Minorista Diversificada | 8.5 | +12.2 | +1.0 |
| Productos de Consumo** | 9.0 | +10.8 | +1.0 |
| Ambalaje / Papel** | 5.6 | +10.8 | +0.6 |
| Sanidad | 4.8 | +4.3 | +0.2 |
| Transporte / Svcs de Distribución* | 13.1 | +1.9 | +0.2 |
| Construcción / Bricolaje | 7.8 | +1.3 | +0.1 |
| Industria / Maquinaria*** | 7.2 | -5.4 | -0.4 |
| Pierzas del Automóvil | 7.0 | -6.2 | -0.4 |
| Electrónica / Electrodomésticos | 9.8 | -15.1 | -1.5 |
| Grande Ammacenes | 0.6 | -19.7 | -0.1 |
| Artículos Deportivos | 3.9 | -23.3 | -0.9 |
| Restaurantes | 1.2 | -26.5 | -0.3 |
| Artículos de Hogar | 6.3 | -26.8 | -1.7 |
| Ventas de Automóviles | 0.3 | -27.1 | -0.1 |
| Ropa | 3.9 | -50.5 | -2.0 |
| Sectores en Crecimiento | 59.7 | 10.0 | |
| Sectores en recesión | 40.3 | -18.4 |
Nota: La base de clientes no incluye a proveedores logísticos con varios clientes ni a los clasificados como oficina / otros, suponiendo una tasa de crecimiento igual a la del total.
* Ventas minoristas (excepto automóvil/gas/alimentos), crecimiento indicativo
** Promedio ponderado indicativo de productos en general / alimentos / salud y cuidado personal / ventas fuera de tienda.
*** Crecimiento indicativo de la producción industrial en marzo.
Evolución durante la Fase de Economía del Confinamiento. Los plazos en el sector de la construcción se están alargando y es de prever que solo aquellos proyectos que ya estén en marcha o previamente arrendados, se terminarán a corto plazo.Las nuevas construcciones están cayendo con fuerza.
- Las restricciones están perjudicando el ritmo de construcción. Hay varios factores que ralentizan la construcción: disponibilidad limitada de mano de obra, dificultades para obtener permisos e inspecciones, y escasez de equipos y materiales.
- Las restricciones legales son variables. En EE.UU., cuatro estados y varias ciudades han prohibido la construcción no esencial en el momento de redactar este documento. En Europa, la construcción sigue parada en muchos países pero las restricciones en la fabricación y la construcción se encuentran entre las primeras en recuperar la actividad (por ejemplo en España).
- Las nuevas construcciones caen en picado. La percepción de un mayor riesgo del alquiler ha provocado que muchos propietarios hayan archivado proyectos especulativos, también aquellos que se hallaban en la fase de preconstrucción.
Los Centros Inmologísticos en la Economía del Confinamiento
En paralelo a la evolución de la demanda, esperamos que las necesidades de nuevos centros inmologísticos se moderen a causa de la débil recuperación económica o a porque la demanda en algunas categorías se verá restringida a cubrir situaciones de emergencia. Las tendencias de cada sector seguirán siendo importantes durante esta etapa, pero la menor robustez de la actividad económica también significa que la solidez del cliente dependerá aún más del acceso a capital y a la capacidad de flexibilizar las operaciones.
Reapertura con limitaciones. Es probable que los sectores más afectados no se recuperen durante algún tiempo. Las limitaciones a la ocupación podrían debilitar los ingresos en muchas empresas de servicios, como restaurantes y centros de entretenimiento, a lo largo del período de recuperación.
Persiste el comportamiento del confinamiento. Es posible que los consumidores vayan recuperando sus rutinas lentamente, como demuestra el tráfico en los fines de semana en China, que sigue estando muy por debajo de los niveles previos a la COVID-19 incluso tras el levantamiento de las restricciones. Las preferencias por las entregas a domicilio y por comer en casa podrían persistir, lo que impulsaría la continua demanda de alimentos y productos esenciales para los hogares, creando así un entorno de mayor consumo deproductos pero sin las ventajas de escala que se pueden obtener en el puesto de trabajo o en la escuela.
Los productos discrecionales siguen patrones cíclicos bien conocidos. Cuando se erosiona la confianza del consumidor, también lo hace la probabilidad de compras importantes y discrecionales. En general, las empresas de automóviles, artículos del hogar, electrónica/electrodomésticos y ropa/artículos deportivos tienden a sufrir importantes caídas de ingresos.
Las tendencias de las ventas minoristas por segmentos en el pasado ilustran la solidez del sector inmologístico. Una sobreestimación de las necesidades diarias básicas en la intersección entre clientes de centros inmologísticos y el crecimiento de las ventas ha caracterizado a las dos últimas recesiones. Un descenso medio acumulado entre los valores máximo y mínimo por categorías revela un fuerte crecimiento en el gasto para el comercio diversificado, sanidad, alimentos y bebidas. En total, los sectores inmologísticos superaron a la media nacional en 330 puntos básicos, con un descenso del 2,8% frente a un -6,1% para las ventas minoristas totales.
Rendimiento por Sectores en Anteriores Recesiones
| CUOTA DE LA BASE DE CLIENTES (%) |
CRECIMIENTO EN LAS DOS ANTERIORES RECESIONES (M/M, %) |
TASA DE CRECIMIENTO PONDERADO (%) |
|
|---|---|---|---|
| VENTAS TOTALES MINORISTAS | -6.1 | ||
| PROMEDIO PONDERADO LOGÍSTICA | -2.8 | ||
| Venta Minorista Diversificada | 8.5 | +13.5 | +1.1 |
| Sanidad | 4.8 | +8.0 | +0.4 |
| Alimentos y Bebidas | 10.9 | +3.7 | +0.4 |
| Restaurantes | 1.2 | +1.7 | +0.0 |
| Transporte / Servicios de Distribución* | 13.1 | -1.4 | -0.2 |
| Artículos Deportivos | 3.9 | -2.7 | -0.1 |
| Piezas del Automóvil | 7.0 | -3.1 | -0.2 |
| Productos de Consumo** | 9.0 | -3.6 | -0.3 |
| Embalaje / Papel** | 5.6 | -3.6 | -0.2 |
| Grandes Almacenes | 0.6 | -5.9 | -0.0 |
| Ropa | 3.9 | -6.9 | -0.3 |
| Industria / Maquinaria*** | 7.2 | -9.6 | -0.7 |
| Construcción / Bricolaje | 7.8 | -9.7 | -0.8 |
| Electrónica / Electrodomésticos | 9.8 | -11.3 | -1.1 |
| Artículos de Hogar | 6.3 | -12.3 | -0.8 |
| Ventas de Automóviles | 0.3 | -19.4 | -0.1 |
Nota: Descenso medio entre máximos y mínimos de las ventas minoristas durante las 2 anteriores recesiones; la base de clientes no incluye a proveedores logísticos con varios clientes ni a los clasificados como oficina / otros, suponiendo una tasa de crecimiento igual a la del total.
* Ventas minoristas (excepto automóvil/gas/alimentos), crecimiento indicativo
** Promedio ponderado indicativo de productos en general / alimentos / salud y cuidado personal / ventas fuera de tienda.
*** Crecimiento indicativo de la producción industrial.
Evolución durante la fase de Recuperación. La fuerte reducción de la capacidad y la mayor percepción del riesgo durante la economía de Confinamiento seguirá influyendo sobre la actividad en la etapa de Recuperación. Según un estudio realizado entre el 6 y el 9 de abril por la Asociación General de Contratistas de Estados Unidos, alrededor del 40% de las empresas de construcción han despedido temporal o definitivamente a sus empleados debido al impacto de la COVID-19.7 Es probable que la financiación de las construcciones siga encontrando dificultades, limitando así los nuevos proyectos especulativos. Hasta que no haya una vacuna disponible para su distribución generalizada es de prever que se adopten medidas de protección en las obras que puedan prolongar los plazos de ejecución de los proyectos.
Conclusión
La diversidad ofrece solidez. La base de clientes inmologísticos está formada por empresas que se benefician y que también están teniendo dificultadesdebido a los cambios repentinos en el comportamiento del mercado, pero con un rendimiento excepcional.
- En la economía actual de Confinamiento, aumenta la demanda en grandes sectores como alimentos y bebidas, venta minorista diversificada, productos de consumo y transporte/distribución. Los datos de ventas minoristas indican que el 60% de los clientes del sector inmologístico crecen y que el 40% está en recesión.
- En la etapa de Recuperación, los clientes capaces de adaptarse a los nuevos patrones de consumo deberían centrarse en optimizar sus cadenas de suministro para la “nueva normalidad”, incluida una reevaluación de la proporción entre stock y ventas. Los clientes que cubren necesidades esenciales y básicas a diario han funcionado mejor históricamente por lo que respecta al crecimiento de las ventas minoristas durante las recesiones.
En nuestra próxima entrega nos centraremos en las lecciones que la cadena de suministro ha aprendido de la pandemia, poniendo especial énfasis en los principales sectores de actividad de los clientes y en el impacto a largo plazo, como por ejemplo los niveles de stock, las operaciones relacionadas con el comercio electrónico y las estrategias de aprovisionamiento.
Referencias
1 Utilizamos las tendencias de los ingresos para mostrar el crecimiento relativo por sectores, el cual puede indicar las tasas de crecimiento de la demanda logística pero no coincide por completo. Todas las referencias a la base de clientes corresponden al catálogo de Prologis en todo el mundo, que es distinto al mercado en su conjunto.
2 Cálculos de Prologis Research a partir de los datos del Censo de EE.UU.
3 En las dos anteriores recesiones, para los años 2002 y 2009.
4 A partir del catálogo mundial de Prologis a 15 de abril de 2020.
5 Informe Avanzado de ventas minoristas del Censo de EE.UU., marzo 2020.
6 Catálogo de Prologis, por alquiler base.
7 https://www.agc.org/sites/default/files/Files/Communications/2020_Coronavirus_FourthEditionFinal_.pdf
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