Las conversiones minoristas a logísticas impactan de forma limitada en el suministro de edificios de última milla, en contraposición a una mayor reconversión de los centros comerciales
La covid-19 ha acortado más de cinco años de evolución en el sector inmologístico vinculado al retail en menos de cinco meses, debido principalmente al gran aumento del comercio electrónico surgido durante el periodo de confinamiento. Esta dinámica ha generado una mayor presión en los arrendadores para que valoren la posibilidad de convertir sus inmuebles logísticos en edificios de comercio electrónico. De esta forma, conseguirían cubrir la creciente necesidad de espacios logísticos de alta calidad, especialmente en las zonas de distribución de última milla de las grandes áreas metropolitanas.
Sin embargo, el nuevo informe de Prologis concluye que los múltiples obstáculos económicos, políticos, físicos y legales a la transformación provocarán que dicha tendencia tenga un impacto limitado en la actual oferta logística, en la demanda del mercado y el crecimiento futuro. El efecto más pronunciado en el sector del comercio minorista se producirá probablemente en la reconversión de centros comerciales, especialmente en aquellos de menor categoría que tienen un papel más secundario en las zonas de influencia de sus mercados locales, y que han sufrido más debido al auge del comercio electrónico.
Si bien el informe de Prologis se centra en el mercado de EE.UU., es probable que las tendencias aquí identificadas lleguen a Europa con diferentes niveles de intensidad en función de las características del sector inmologístico vinculado al retail de cada país y su visibilidad para usos alternativos como la logística. No obstante, existen importantes diferencias entre el panorama del comercio minorista estadounidense y europeo, como señala Dirk Sosef, Vicepresidente de Investigación y Estrategia de Prologis de Prologis Europa: “Europa cuenta con un mayor número de calles comerciales en los centros históricos de las ciudades y menos retailers con presencia en varias regiones que atraviesen problemas como los de las cadenas de tiendas JC Penny o Sears en EE.UU”.
Las conversiones minoristas a logísticas son complejas y en la práctica se enfrentan a numerosos obstáculos, por lo que se espera que tarden mucho tiempo en producirse. Prologis ha estudiado a un gran número de retailers candidatos a realizar esta transformación y ha identificado cuatro retos principales de este tipo de transformaciones:
- Económicos, como el rearrendamiento como retailer; otro tipo de mejores y mayores usos incluyendo los apartamentos; unos elevados costes como edificio logístico junto con la frecuente presencia de submercados logísticos competitivos a escala local.
- Políticos, como un urbanismo y unos derechos restrictivos; oposición de la comunidad; y preocupación por los menores ingresos fiscales sobre las ventas.
- Físicos, como la deficiente reconfiguración de las estructuras existentes; el diseño/geometría ineficiente de los edificios; y edificios demasiado pequeños para uso logístico.
- Legales, como acuerdos de servidumbre recíproca; limitaciones a las propiedades compartidas; y negociaciones entre varias partes que impiden o prolongan la transformación a uso logístico.
Van a surgir oportunidades de conversión, pero variarán mucho dependiendo del formato de comercio minorista, las dimensiones de los edificios y el mercado. Prologis estima que las conversiones minoristas a logísticas en EE.UU. representarán un total de 7,1 millones de metros cuadrados de nuevos espacios logísticos durante la próxima década, es decir, unos 740.000 metros cuadrados al año. Se prevé que los mercados logísticos de Prologis en EE.UU. aumenten hasta 900 millones de metros cuadrados en 2030, lo que significa que las conversiones minoristas a logísticas representarían menos del 1% de esa cifra.
También se estima que las conversiones se concentren en los pequeños centros comerciales de EE.UU., aunque al tratarse de una categoría de un volumen modesto no se traducirá en un aumento significativo de nueva oferta logística. El sector minorista es sustancialmente más grande en comparación con otro tipo de formatos más modestos, pero la tasa de conversiones potenciales entre los formatos pequeños probablemente será más baja.
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